Arrematante deve pagar os tributos anteriores à arrematação do imóvel?
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que o arrematante de imóvel em leilão judicial não responde pelos débitos tributários existentes antes da arrematação, ainda que o edital determine o pagamento.
O entendimento foi fixado pela Primeira Seção do STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1.134. De acordo com o Tribunal, é inválida a cláusula do edital que transfere ao arrematante a responsabilidade por débitos como IPTU e outros tributos que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação.
Qual foi o fundamento da decisão?
O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional estabelece que, na arrematação em hasta pública, os débitos tributários anteriores se sub-rogam no preço pago pelo imóvel.
Isso significa que os tributos devem ser satisfeitos com o valor obtido na arrematação, e não cobrados diretamente do arrematante. Para o STJ, uma disposição constante do edital não pode afastar a regra prevista no Código Tributário Nacional.
A decisão vale mesmo quando o edital atribui a dívida ao arrematante?
Segundo o STJ, sim. A ciência prévia do débito e a existência de cláusula no edital não são suficientes para tornar o arrematante responsável pelos tributos anteriores.
Entretanto, como o julgamento alterou a jurisprudência anteriormente adotada, o Tribunal modulou os efeitos da decisão. A tese deve ser observada nos leilões cujos editais foram publicados após a publicação da ata de julgamento, ressalvados os pedidos administrativos e as ações judiciais que já estavam pendentes de apreciação, aos quais o entendimento se aplica imediatamente.
E os tributos posteriores à arrematação?
A distinção entre os débitos anteriores e posteriores é importante. Em outro julgamento, o STJ entendeu que, a partir da expedição do auto de arrematação devidamente assinado, o arrematante passa a responder pelos tributos incidentes sobre o imóvel, ainda que ainda não tenha sido imitido na posse.
Portanto:
- os tributos anteriores à arrematação judicial não devem ser transferidos ao arrematante;
- os tributos posteriores à expedição do auto de arrematação passam a ser de sua responsabilidade;
- a data do edital, o tipo de leilão e a existência de processo ou pedido administrativo pendente devem ser analisados em cada caso.
Atenção às taxas condominiais
As cotas condominiais não se confundem com IPTU ou taxas municipais. Elas possuem natureza jurídica própria e não foram abrangidas pelo Tema 1.134. A responsabilidade por débitos condominiais anteriores exige análise específica do edital, do processo e das condições da arrematação.
Antes de participar de um leilão, é importante verificar a matrícula, o edital, os débitos existentes e as obrigações que poderão ser atribuídas ao adquirente.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.134.
Monteiro & Eberhardt Advogados especializados em Leilões de imóveis e direito imobiliário com atuação em todo o Brasil.
*Conteúdo informativo. Cada situação depende da análise da matrícula, do edital e do processo do leilão.*
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