Dívida prevista no edital: o desconhecimento do valor pode não afastar a responsabilidade do arrematante
A dívida que não entrou no cálculo pode transformar uma aparente oportunidade em prejuízo. Por isso, antes de apresentar um lance, não basta verificar apenas o valor de avaliação do imóvel e o preço mínimo do leilão.
Em julgamento envolvendo a arrematação judicial de um imóvel, o Superior Tribunal de Justiça manteve a responsabilidade da arrematante pelo pagamento de despesas condominiais anteriores à aquisição. Ela alegou que o edital não informava o valor exato da dívida, mas o STJ considerou que havia ciência sobre a existência da pendência.
O que decidiu o STJ?
No caso analisado no Recurso Especial 1.769.443, a arrematante foi cobrada por despesas condominiais vencidas antes da arrematação.
Em sua defesa, sustentou que o valor do débito não havia sido expressamente informado no edital. Entretanto, o STJ entendeu que a existência da dívida estava indicada nos documentos do leilão e que havia elementos demonstrando sua ciência sobre a pendência.
O recurso foi negado e a responsabilidade pelo pagamento foi mantida.
O precedente analisou uma arrematação realizada sob a vigência do Código de Processo Civil de 1973. O próprio STJ destacou que o CPC de 2015 passou a estabelecer tratamento específico para a sub-rogação de determinados créditos no preço da alienação. Por isso, a responsabilidade deve ser examinada conforme a data do leilão, a natureza da dívida, o conteúdo do edital e a legislação aplicável.
É possível desistir depois de descobrir uma dívida?
O artigo 903 do Código de Processo Civil estabelece que, após a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.
Uma dessas hipóteses permite ao arrematante desistir se provar, dentro do prazo legal, a existência de ônus real ou gravame que não tenha sido mencionado no edital.
A situação é diferente quando o edital já informa a existência da dívida, do ônus ou da responsabilidade do adquirente. Nesse caso, alegar posteriormente que não conhecia o valor ou a extensão da obrigação pode não ser suficiente para desfazer a arrematação.
Por que a análise prévia é indispensável?
O edital não deve ser lido apenas para conferir o valor do lance. É necessário verificar:
- quem responde pelos débitos anteriores;
- se existem cotas condominiais vencidas;
- se há ações judiciais relacionadas ao imóvel;
- quais ônus constam na matrícula;
- se o imóvel está ocupado;
- quais despesas serão suportadas pelo arrematante;
- se o valor das dívidas compromete a vantagem econômica da aquisição;
- quais são os prazos e as condições para pagamento, desistência ou impugnação.
Em alguns editais, a obrigação aparece em uma cláusula genérica, sem a indicação do valor atualizado. A ausência do número exato não significa, necessariamente, inexistência da dívida.
O lance não deve ser o primeiro passo
Quando a pendência estava indicada no edital, a alegação de surpresa pode não proteger o arrematante. A análise jurídica e financeira deve ocorrer antes do lance, quando ainda é possível verificar os riscos e decidir se a aquisição continua vantajosa.
Após a arrematação, a descoberta de uma dívida elevada pode exigir discussão judicial e, dependendo das circunstâncias, não haverá fundamento suficiente para desistir ou anular o negócio.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.769.443.
Monteiro & Eberhardt Advogados especializados em Leilões de imóveis e direito imobiliário com atuação em todo o Brasil.
Conteúdo informativo. Cada situação depende da análise da matrícula, do edital e do processo do leilão.
Seu caso exige uma análise individual?
A matrícula, o edital, o processo e as condições específicas da aquisição podem alterar a estratégia jurídica aplicável.