Imóvel ocupado em leilão: quais são os riscos e como funciona a desocupação?
Arrematar um imóvel ocupado é juridicamente possível, mas a aquisição da propriedade não significa necessariamente o recebimento imediato das chaves.
O arrematante pode concluir o pagamento, registrar a aquisição e continuar sem acesso ao imóvel enquanto o antigo proprietário, um locatário ou outro terceiro permanece no local. Dependendo da situação, será necessária negociação para saída voluntária ou medida judicial para a desocupação.
Por isso, antes do lance, é fundamental identificar quem ocupa o imóvel, qual é a origem dessa ocupação e qual medida será necessária para obter a posse.
O que o STJ decidiu sobre a desocupação de imóvel de leilão?
No julgamento do Recurso Especial 2.092.980, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça analisou a retomada de imóvel submetido à alienação fiduciária.
O STJ reconheceu que, após a consolidação da propriedade, a permanência do devedor fiduciante no imóvel deixa de possuir o fundamento contratual que anteriormente justificava sua posse.
A decisão também destacou que o artigo 30 da Lei nº 9.514/1997 assegura ao credor fiduciário, aos seus sucessores e ao adquirente do imóvel em leilão público o direito de requerer judicialmente a reintegração na posse.
Nessa situação, a lei prevê a concessão de medida liminar para que a desocupação ocorra no prazo de 60 dias, desde que estejam comprovados os requisitos legais.
O prazo de 60 dias significa que a posse será imediata?
Não necessariamente.
O prazo de 60 dias previsto na Lei nº 9.514/1997 é concedido para a desocupação após o deferimento da medida judicial. Ele não representa uma garantia de que o arrematante receberá o imóvel 60 dias após o leilão.
Antes disso, pode ser necessário:
- concluir o pagamento da arrematação;
- emitir e registrar os documentos da aquisição;
- identificar corretamente os ocupantes;
- realizar uma notificação para desocupação voluntária;
- ajuizar a medida judicial adequada;
- comprovar a propriedade e os demais requisitos legais;
- aguardar a análise e o cumprimento da decisão.
Também podem surgir defesas, recursos ou ações que questionem a validade do procedimento do leilão.
Uma ação judicial pode suspender a desocupação?
Sim. Em determinadas situações, uma discussão judicial relacionada à propriedade ou à validade do leilão pode atrasar a entrada do arrematante no imóvel.
Em decisão cautelar no AREsp 2.270.518, a Presidência do STJ suspendeu uma ordem de imissão na posse de imóvel adquirido após procedimento extrajudicial da Caixa Econômica Federal. As ocupantes discutiam, em outra ação, a validade da execução extrajudicial e alegavam residir no imóvel havia mais de 40 anos.
Diante do risco de dano irreparável e da necessidade de preservar o resultado da ação que questionava a propriedade, foi determinada a permanência provisória das ocupantes até a resolução da controvérsia.
Esse caso demonstra que a existência de uma arrematação não impede automaticamente a suspensão da desocupação quando há outra demanda judicial relevante envolvendo o imóvel.
Quem ocupa o imóvel interfere na forma de desocupação?
Sim. A identificação do ocupante é uma das informações mais importantes da análise prévia.
O imóvel pode estar ocupado:
- pelo antigo proprietário;
- pelo devedor fiduciante;
- por familiares;
- por locatário com contrato vigente;
- por pessoa que alega posse anterior;
- por terceiro sem vínculo aparente com o imóvel.
A medida judicial não será necessariamente a mesma em todas essas situações.
Quando existe uma relação de locação, por exemplo, o STJ decidiu no REsp 1.864.878 que a via adequada para o adquirente retomar a posse é a ação de despejo, e não a ação de imissão na posse.
Isso significa que ajuizar a medida incorreta pode provocar a extinção do processo, aumentar os custos e prolongar o período em que o arrematante permanece sem acesso ao imóvel.
Quais são os principais riscos de arrematar um imóvel ocupado?
1. Demora para receber o imóvel
A saída pode ocorrer voluntariamente ou exigir processo judicial. Não existe um prazo único aplicável a todas as arrematações.
2. Ação judicial contra o leilão
O antigo proprietário pode questionar notificações, consolidação da propriedade, avaliação, descrição do imóvel ou outros atos do procedimento. Dependendo do caso, a desocupação poderá ser suspensa.
3. Ocupante diferente daquele informado
A informação genérica de que o imóvel está “ocupado” não revela, por si só, quem está no local nem qual é o fundamento da posse. Um locatário, um antigo proprietário e um terceiro exigem análises diferentes.
4. Impossibilidade de vistoria interna
Em imóveis ocupados, normalmente há dificuldade para verificar o estado de conservação, reformas, benfeitorias, danos e divergências entre a realidade física e a matrícula.
5. Custos não considerados no lance
Além do valor da arrematação, podem existir despesas com notificações, custas judiciais, registro, honorários, diligências, conservação e regularização do imóvel.
6. Despesas enquanto o arrematante ainda não possui as chaves
Mesmo sem a posse física, algumas obrigações podem começar a incidir após a arrematação. O STJ já reconheceu, por exemplo, que os tributos posteriores à expedição do auto de arrematação podem ser atribuídos ao arrematante, ainda que a imissão na posse tenha sido postergada.
O que analisar antes de arrematar um imóvel ocupado?
Antes do lance, recomenda-se verificar:
- o edital completo e seus anexos;
- a matrícula atualizada do imóvel;
- o processo judicial ou o procedimento extrajudicial;
- a identidade do ocupante;
- a existência de contrato de locação;
- ações judiciais propostas pelo antigo proprietário;
- pedidos de suspensão ou anulação do leilão;
- o estado de conservação possível de ser constatado;
- os custos de uma eventual desocupação judicial;
- as despesas que poderão incidir antes da obtenção da posse;
- se o desconto oferecido compensa o tempo, os custos e os riscos envolvidos.
Fontes: Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.092.980, AREsp 2.270.518 e REsp 1.864.878.
Monteiro & Eberhardt Advogados especializados em Leilões de imóveis e direito imobiliário com atuação em todo o Brasil.
*Conteúdo informativo. Cada situação depende da análise da matrícula, do edital e do processo do leilão.*
Fale com um especialista
A análise do caso depende da matrícula, do edital, do processo e das circunstâncias específicas do imóvel.